高于市场价20%！万科签约横琴石山村，要对珠海城中村动手！

“万村计划”杀到！万科首个珠海城市更新项目诞生！

今日上午，珠海万村在横琴石山村举行统租签约仪式。这意味着，万科的“万村计划”，这种有别于推倒重来的城市更新模式，被正式引入珠海。

 ▲签约现场

“万村计划”

进军珠海 首签横琴石山村

房姐在现场了解到，珠海市万村发展有限公司（下称“万村”）与石山村10位业主完成第一批租赁签约，签约总面积7226.5平方米。

▲签约现场

据悉，石山村将作为横琴自然村改造的样板，后续，万村将携手政府，陆续对横琴新区其余自然村进行更新。

万村模式是怎样的？

以“综合整治+内容运营”为思路，通过市场化运作的方式，将城中村内村民业主自建房或村集体自有物业进行统一租赁、专业化改造和规模化运营管理。

在对原有房屋进行升级改造的同时，逐渐改善社区公共环境及配套设施，升级社区品质与活力。

▲签约现场

改造包括哪些？万村将在保持房屋主体结构安全的前提下，对房屋外立面及内部结构进行改善、整修和重新布局，包括提升门窗及消防安全等级，对装修家私进行更新以及软件植入等。

此外，基本的房屋安全管理和维护费用也将由万村承担。

【争议】

如何盈利VS租金升多少？

近年，房企转型纷纷进军租赁市场。“万村计划”也是万科的住房租赁业务即长租公寓扩张的主要途径之一。

在今日早上的珠海万村签约现场，万村与中国银行珠海分行签订战略合作协议，中国银行将在石山村定制一栋员工宿舍。

 ▲珠海万村和中国银行珠海分行签约

对于珠海市场而言，“万村计划”无疑还是新事物。这种城市更新模式能否成功，也聚焦了大家关注的目光：

● 珠海常住人口不足200万，万科进村代价多大，利润空间几何？

● 改造后的城中村，改头换面后，租金会升多少？

● 目前，珠海城市更新以推倒重来为主，万科这种“综合整治+内容运营”的模式，能否顺利落地？后续跟进又有多少？

根据目前市场，石山村平均租金约为16-18元/月/㎡，而万村从村民业主手中以22元/月/㎡租到。

据计算，若以本次完成签约的10户7226.5平方米计算，平均每位业主每月可多获取租金约3600元。 

▲石山村现状

但，这也意味着新租客要承受更高的租金！事实上，按照其他城市在运营的万科泊寓，城中村项目，泊寓租金比农民房普遍高50%。

“万村计划”的到来，环境变好了，租金也贵了！石山村有租户表示，万科的进入，他们确实担心租金上升，商铺经营压力会更大。

▲石山村现状

【理想】

给人才在城市创造理想落脚点

今年4月22日，王石在深圳城市共创大会上，亲自为“万村计划”站台。

“如何让人才在城市中落脚？”王石在会上说到，“万科去年开创了一项城中村改造计划，叫‘万村计划’”。

王石以深圳为例，解释道，深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口，并且这些村落在全市辖区范围内均匀分布，为四面八方来到深圳追求梦想的人提供了第一落脚点。

出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑，对于这些城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式。

 ▲深圳玉田村，图自网络

表面来看，“万村计划”确实为城市更新提供了另一种模式，面临高房价和高房租，万科避开大拆大建，提升城中村的居住环境，以相对低廉的租金给城市留住人才。

这是万科一个美好的愿景。

据观点地产网报道，去年10月份，万科试水的首个项目玉田村，通过将物业统一出租给深圳万科旗下深圳市万村发展有限公司进行统一经营管理，由其进行全方位的升级改造，整合并植入居住、商业、产业、文化等内容。

【教训】

 一线城市地标项目 租户被突然清退

然而，万科进村，理想和现实还是存在距离的。

从盈利到管理，各种问题都在试水中慢慢呈现。其中不乏对万科品牌伤害极大的事件。

▲一线城市地标城中村项目，摄于2月

就在不久前，位于一线城市地标城中村的泊寓，疑因消防不过关，租户被要求在短短数日搬离公寓。

这一事件的爆发，对万科泊寓品牌造成较大伤害。同时也凸显了旧改过程中，或许有不少“炸弹”需要去拆。

▲一线城市地标城中村项目，摄于2月

目前市场主要关注长租公寓的经济账如何算、如何盈利。对于“万村计划”，盈利问题也是讨论焦点。

那么，万科能否在珠海玩转“万村计划”？我们拭目以待！

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